Créditos hipotecarios: los bancos bajaron las tasas tras fondos de Anses

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA mostraron una baja en las tasas de interés ofrecidas por los bancos entre julio y septiembre. El recorte se concentró entre fines de agosto y la primera quincena de septiembre, en coincidencia con el inicio de las colocaciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses destinadas a fondear al sistema bancario y estimular el otorgamiento de préstamos para la vivienda.

El Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (Ofava) relevó a 20 entidades financieras y encontró que nueve bajaron sus tasas para créditos hipotecarios, diez las mantuvieron sin cambios y solo una las subió. El resultado fue una caída del promedio general, que pasó de 8,7% a principios de julio a 7,7% en el último dato disponible, correspondiente al 22 de septiembre.

El informe atribuye este movimiento al nuevo mecanismo de fondeo impulsado por la Anses a través de su Fondo de Garantía de Sustentabilidad. Las primeras licitaciones de ese fondo, realizadas el 7 de septiembre y el 6 de octubre, colocaron en conjunto $400.000 millones en plazos fijos en bancos, con el compromiso de que esos recursos se canalicen hacia préstamos hipotecarios.

El impacto del FGS en los créditos hipotecarios

En las dos licitaciones realizadas hasta ahora, el FGS colocó el equivalente a USD 264 millones. Según las estimaciones de Ofava, ese monto podría financiar aproximadamente 3.500 créditos hipotecarios nuevos si se destina íntegramente a ese fin.

El mecanismo funciona como un subsidio indirecto a la tasa: los bancos acceden a fondos más baratos que los de mercado y, a cambio, se comprometen a trasladar esa ventaja a los tomadores de crédito. El relevamiento señala que las tasas que pagan las entidades por esos fondos resultan compatibles con tasas finales cercanas al tope de 7,5% fijado para los préstamos, una vez que se suman los costos de originación bancaria.

Cómo se movieron las tasas de los créditos hipotecarios por banco

La mayoría de los bancos que bajaron sus tasas lo hicieron entre uno y dos puntos porcentuales. Hubo un caso extremo: una entidad pasó de 15% a 7,5%, una reducción de 7,5 puntos en un solo movimiento.

Siete de las nueve entidades que recortaron tasas confluyeron en el 7,5%, que se transformó en la referencia del mercado. Hoy, ocho de los 20 bancos relevados ofrecen esa tasa. Las otras dos entidades que bajaron fijaron sus tasas en 6,5% y 8,3%, mientras que el único aumento registrado llevó una tasa de 6% a 6,7%.

Bancos públicos y privados: brechas que se achican

El recorte estuvo liderado por el sector privado. De las 13 entidades privadas relevadas, ocho bajaron sus tasas, lo que llevó el promedio del segmento de 9,5% a 8%. La tasa máxima entre privados cayó de 15% a 12%, mientras que la mínima se mantuvo en 6,9%.

Entre las siete entidades públicas —nacionales, provinciales y municipales— el movimiento fue mucho más acotado: solo una bajó su tasa y otra la subió, mientras que las cinco restantes no tocaron sus condiciones. El promedio del sector público pasó de 7,4% a 7,2%, con un rango que se mantuvo entre 3,5% y 10%. Como resultado, la diferencia entre las tasas promedio de bancos privados y públicos se redujo de 2,1 a 0,9 puntos porcentuales.

Las tasas efectivas de los créditos hipotecarios todavía no bajan

Pese a la baja en las tasas publicadas, el costo real de los préstamos otorgados se mantuvo relativamente estable. La tasa efectivamente pactada en las operaciones concretadas osciló entre 6,7% y 7,2%, en torno al 7%, por debajo del promedio de las tasas ofrecidas. La brecha entre ambas mediciones se achicó de 1,7 a 0,7 puntos porcentuales.

Según Ofava, esto sugiere que una parte relevante de los créditos hipotecarios se concentra en las entidades que ya ofrecían tasas más bajas, y que el recorte anunciado por los bancos privados todavía no impactó de lleno en el costo promedio de los préstamos que efectivamente se desembolsan.

Evolución del volumen de créditos hipotecarios otorgados

En septiembre se desembolsaron USD 280 millones en créditos UVA, una cifra 21% inferior a la del mismo mes del año anterior, aunque con una recuperación marcada respecto de los niveles más bajos del período previo. El monto superó en $61.000 millones al desembolsado en agosto.

Esa diferencia mensual equivale a un tercio de los fondos que el FGS colocó en plazos fijos durante las dos licitaciones realizadas hasta el momento. El dato muestra que, aunque el mecanismo de fondeo recién empieza a funcionar, ya genera un movimiento perceptible en el financiamiento de la vivienda.

• Tasa promedio ofrecida: bajó de 8,7% a 7,7% entre julio y el 22 de septiembre.

• Fondos FGS colocados: $400.000 millones en dos licitaciones, equivalentes a USD 264 millones.

• Créditos potenciales: unos 3.500 préstamos hipotecarios con esos fondos.

• Tasa de referencia: 7,5%, adoptada por ocho de los 20 bancos relevados.

• Desembolsos de septiembre: USD 280 millones, 21% menos que un año atrás pero con recuperación mensual.